قانون تملك آپارتمانها

‌مصوب 43/12/16 با الحاقات و اصلاحات بعدی

 ‌ماده۱ - مالكيت در آپارتمان‌هاي مختلف و محل‌های پيشه و سكنای يك ساختمان شامل دو قسمت است.

 ‌مالكيت قسمت‌های اختصاصی و مالكيت قسمتهای مشترك.

 ‌ماده۲ - قسمتهاي مشترك مذكور در اين قانون عبارت از قسمتهايی از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به يك يا چند آپارتمان يا محل ‌پيشه مخصوص نبوده و به كليه مالكين به نسبت قسمت اختصاصي آنها تعلق مي‌گيرد به طور كلي قسمتهايی كه براي استفاده اختصاصي تشخيص داده‌ نشده است يا در اسناد مالكيت ملك اختصاصي يك يا چند نفر از مالكين تلقي نشده از قسمتها مشترك محسوب مي‌شود مگر آن كه تعلق آن به قسمت ‌معينی بر طبق عرف و عادت محل مورد ترديد نباشد.

 ‌ماده۳ - حقوق هر مالك در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت‌های مشترك غير قابل تفكيك بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به ‌هر صورتي كه باشد انتقال قسمت مشترك قهری خواهدبود.

 ‌ماده۴ ـ حقوق و تعهدات و همچنين سهم هر يك از مالكان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترك متناسب است با نسبت مساحت قسمت ‌اختصاصي به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصي تمام ساختمان به جز هزينه‌هايی كه به دليل عدم ارتباط با مساحت زيربنا به نحو مساوی تقسيم‌خواهد شد و يا اينكه مالكان ترتيب ديگری را برای تقسيم حقوق و تعهدات و مخارج پيش ‌بيني كرده باشند.پرداخت هزينه‌هاي مشترك اعم از اينكه ‌ملك مورد استفاده قرار گيرد يا نگيرد الزامی است.

 تبصره۱ ـ مديران مجموعه با رعايت مفاد اين قانون،ميزان سهم هر يك از مالكان يا استفاده‌كنندگان را تعيين مي‌كند.

 تبصره۲ ـ در صورت موافقت مالكانی كه داراي اكثريت مساحت زيربنای اختصاصی ساختمان مي‌باشند هزينه‌های مشترك براساس نرخ معينی كه به ‌تصويب مجمع عمومی ساختمان مي‌رسد،حسب زيربنای اختصاصی هر واحد،محاسبه مي‌شود.

 تبصره۳ ـ چنانچه چگونگي استقرار حياط ساختمان يا بالكن يا تراس مجموعه به گونه ‌ای باشد كه تنها از يك يا چند واحد مسكونی،امكان دسترسی به آن باشد،هزينه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده ‌كننده يا استفاده‌ كنندگان است.

 ‌ماده۵ - انواع شركتهای موضوع ماده ۲۰ قانون تجارت كه به قصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل كسب به منظور سكونت يا ‌پيشه يا اجاره يا فروش تشكيل مي‌شود از انجام ساير معاملات بازرگانی غير مربوط به كارهای ساختمانی ممنوع اند.

 ‌ماده۶ - چنانچه قراردادي بين مالكين يك ساختمان وجود نداشته باشد كليه تصميمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت‌های مشترك به ‌اكثريت آراء مالكينی است كه بيش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالك باشند.

 ‌تبصره- نشاني مالكين برای ارسال كليه دعوتنامه‌ها و اعلام تصميمات مذكور در اين قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر اينكه مالك نشانی ديگری را در همان شهر برای اين امر تعيين كرده باشد.

 ‌ماده۷ - هر گاه يك آپارتمان يا يك محل كسب دارای مالكين متعدد باشد مالكين يا قائم مقام قانونی آنها مكلفند يك نفر نماينده از طرف خود براي ‌اجرای مقررات اين قانون و پرداخت حصه مخارج مشترك تعيين و معرفی نمايند در صورتي كه اشخاص مزبور به تكليف فوق عمل نكنند رأی اكثريت ‌بقيه مالكين نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر اين كه عده حاضر كمتر ازثلث مالكين باشد كه در اين صورت برای يك دفعه تجديد دعوت خواهد شد.

 ‌ماده۸ - در هر ساختمان مشمول مقررات اين قانون در صورتی كه عده مالكين بيش از سه نفر باشد مجمع عمومي مالكين مكلفند مدير يا مديرانی‌ از بين خود يا از خارج انتخاب نمايند طرز انتخاب مدير از طرف مالكين و وظايف و تعهدات مدير و امور مربوط به مدت مديريت و ساير موضوعات ‌مربوطه در آيين‌نامه اين قانون تعيين خواهد شد.

 ‌ماده۹ - هر يك از مالكين مي‌تواند با رعايت مقررات اين قانون و ساير مقررات ساختماني عملياتي را كه برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصي‌ خود مفيد مي‌داند انجام دهد هيچيك از مالكين حق ندارند بدون موافقت اكثريت ساير مالكين تغييراتی در محل يا شكل در يا سر در يا نمای خارجی در ‌قسمت اختصاصی خود كه در مريی و منظر باشد بدهند.

 ‌ماده۱۰ - هر كس آپارتماني را خريداری می نمايد به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خريداری خود در زميني كه ساختمان روی آن بنا شده يا‌ اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهيم مي‌گردد مگر آن كه مالكيت زمين مزبور به علت وقف يا خالصه بودن يا علل ديگر متعلق به غير باشد كه در اين‌ صورت بايد اجور آن را به همان نسبت بپردازد مخارج مربوط به محافظت ملك و جلوگيري از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترك و‌ به طور كلی مخارجي كه جنبه مشترك دارد و يا به علت طبع ساختمان يا تأسيسات آن اقتضا دارد يك جا انجام شود نيز بايد به تناسب حصه هر مالك‌ به ترتيبي كه در آيين ‌نامه ذكر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالك از استفاده از آنچه كه مخارج برای آن است صرفنظر نماید.

 ماده۱۰ مكرر ـ در صورت امتناع مالك يا استفاده كننده از پرداخت سهم خود از هزينه هاي مشترك  از طرف مدير يا هيئت مديران وسيله اظهارنامه با ذكر مبلغ بدهي و صورت ريز آن مطالبه مي شود.

هرگاه مالك يا استفاده كننده ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهي خود را نپردازد مدير يا هيئت مديران مي توانند به تشخيص خود و با توجه به امكانات از دادن خدمات مشترك از قبيل شوفاژ ـ تهويه مطبوع ـ آب گرم ـبرق ـ گاز و غيره به او خودداری كنند و در صورتی كه مالك و يا استفاده كننده همچنان اقدام به تصفيه حساب ننمايد اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدير يا هيئت مديران براي وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائيه صادر خواهد كرد.عمليات اجرائي وفق مقررات اجراي اسناد رسمي صورت خواهد گرفت و در هرحال مدير يا هيئت مديران موظف مي باشند كه به محض وصول وجوه مورد مطالبه يا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترك فوراً اقدام نمايند.

تبصره ۱ ـ در صورتي كه عدم ارائه خدمات مشترك ممكن يا مؤثر نباشد،مدير يا مديران مجموعه مي‌توانند به مراجع قضايي شكايت كنند،دادگاهها‌ موظفند اين گونه شكايات را خارج از نوبت رسيدگي و واحد بدهكار را از دريافت خدمات دولتي كه به مجموعه ارائه مي‌شود محروم كنند و تا دو برابر‌مبلغ بدهی به نفع مجموعه جريمه نمايند.

‌استفاده مجدد از خدمات موكول به پرداخت هزينه‌هاي معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدير يا مديران و يا به حكم دادگاه و نيز هزينه مربوط به استفاده‌ مجدد خواهد بود.

 تبصره۲ ـ رونوشت مدارك مثبت سمت مدير يا هيئت مديران و صورت ريز سهم مال يا استفاده كننده از هزينه های مشترك و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالك يا استفاده كننده بايد ضميمه تقاضانامه صدور اجرائيه گردد.

 تبصره۳ ـ نظر مدير يا هيئت مديران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالك در دادگاه نخستين محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است،دادگاه خارج از نوبت و بدون رعايت تشريفات آئين دادرسي مدني به موضوع رسيدگي و رأي مي دهد اين رأي قطعي است در مواردی كه طبق ماده فوق تصميم به قطع خدمات مشترك اتخاذ شده و رسيدگي سريع به اعتراض ممكن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلائل را قوی تشخيص دهد دستور متوقف گذاردن تصميم قطع خدمات مشترك را تا صدور رأی خواهد داد.

 تبصره۴ ـ مقررات قانون تملك آپارتمان در خصوص نحوه اداره و و صول هزينه های مشترك مربوط به حفظ و نگاهداری اعيانات و تاسيسات اختصاصی و اشتراكی در مورد شهركها و مجتمع های مسكوني كه فاقد شهرداري مي باشند قابل اجرا و اعمال مي باشد.

نحوه تشخيص هزينه ها و ترتيب پرداخت آنرا اساسنامه سازمان مالكان تعيين خواهد كرد.

 تبصره۵ ـ در صورتي كه مالك يا استفاده كننده مجدداً و مكرراً در دادگاه محكوم به پرداخت هزينه های مشترك گردد علاوه بر ساير پرداختی ها مكلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محكوم بها به عنوان جريمه مي باشد.

 ‌ماده۱۱ - دولت مكلف است ظرف سه ماه پس از تصويب اين قانون آيين‌نامه‌های اجرايی آن را تهيه و بعد از تصويب هيأت وزيران به مورد اجرا بگذارد.دولت مأمور اجرای اين قانون است.

 ماده۱۲ ـ دفاتر اسناد رسمی موظف می ‌باشند در هنگام تنظيم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن،صلح، هبه و غيره گواهي مربوط به تسويه حساب‌ هزينه‌هاي مشترك را كه به تاييد مدير يا مديران ساختمان رسيده باشد از مالك يا قائم مقام او مطالبه نمايند و يا با موافقت مدير يا مديران تعهد منتقل‌اليه را به پرداخت بدهي‌های معوق مالك نسبت به هزينه‌های موضوعاين قانون در سند تنظيمی قيد نمايند.

 ماده۱۳ ـ در صورتی كه به تشخيص سه نفر از كارشناسان رسمي دادگستری عمر مفيد ساختمان به پايان رسيده و يا به هر دليل ديگری ساختمان دچار‌ فرسودگي كلی شده باشد و بيم خطر ياضرر مالی و جاني برود و اقليت مالكان قسمتهای اختصاصی در تجديد بنای آن موافق نباشند،آن دسته از مالكان‌ كه قصد بازسازی مجموعه را دارند،می‌توانند براساس حكم دادگاه،با تأمين مسكن استيجاری مناسب برای مالك يا مالكان كه از همكاری خودداری ‌مي‌ورزند نسبت به تجديد بنای مجموعه اقدام نمايند و پس از اتمام عمليات بازسازی و تعيين سهم هريك از مالكان از بنا و هزينه‌های انجام شده،سهم‌مالك يا مالكان ياد شده را به اضافه اجوری كه براي مسكن اجاری ايشان پرداخت شده ‌است از اموال آنها از جمله همان واحد استيفا كنند.در صورت ‌عدم توافق در انتخاب كارشناسان،وزارت مسكن و شهرسازي با درخواست مدير يا هيأت مديره اقدام به انتخاب كارشناسان ياد شده خواهد كرد.

 ‌تبصره۱ ـ مدير يا مديران مجموعه به نمايندگی از طرف مالكان می ‌توانند اقدامات موضوع اين ماده را انجام دهند.

 تبصره۲ ـ چنانچه مالك خودداري كننده از همكاری اقدام به تخليه واحد متعلق به خود به منظور تجديد بنا نكند،حسب درخواست مدير يا مديران‌ مجموعه،رئيس دادگستری يا رئيس مجتمع قضايی محل با احراز تأمين مسكن مناسب برای وی توسط ساير مالكان،دستور تخليه آپارتمان يادشده را‌صادر خواهد كرد.

 ماده۱۴ ـ مدير يا مديران مكلفند تمام بنا را به عنوان يك واحد در مقابل آتش‌سوزی بيمه نمايند.سهم هريك از مالكان به تناسب سطح زيربنای ‌اختصاصي آنها وسيله مدير يا مديران تعيين و ازشركاء اخذ و به بيمه ‌گر پرداخت خواهد شد.در صورت عدم اقدام و بروز آتش‌سوزی مدير يا مديران‌ مسئول جبران خسارات وارده مي‌باشند.

 ‌ماده ۱۵ ـ ثبت اساسنامه موضوع اين قانون الزامی نيست.